【権利関係】借地借家法①

こんにちは！宅建合格を目指しているアナです。
今回のテーマは「借地借家法」。

一見むずかしそうに感じるこの分野ですが、宅建試験ではよく出る上に、生活とも関わりが深いので、しっかり押さえておきたいところ。

長くなりそうなので、3つの記事に分けようと思います。

まず1本目は6つのポイントを中心にまとめていきます！

借主を守る

そもそも、なぜ「借地借家法」があるのかというと、目的はズバリ「借主の保護」です。

土地や建物を借りて生活している人が、突然「出ていって」と言われたら困りますよね？
そこで法律は、貸主と借主の力の差を埋めるために、借主を守るルールを整えているのです。

借地借家法は、基本的には「建物の使用を目的として土地や建物を借りる契約」に適用されます。
しかし、次のようなケースでは適用されません。
• 一時使用の目的で借りたことが明らかなケース
• 旧借地法、借家法

旧借地法、借家法は今の借地借家法よりも、もっと借主を手厚く保護する内容でした。旧法の下で締結された契約には、現行法の施工後も旧法を適用して借主を保護し続けることに。そのため、現行法は適用されません。

「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権または土地貸借権」のことです。

借地権があることで、その土地に建てた建物の所有が認められます。
つまり、ただの土地の賃借とは違い、「建物とセットで使う」ことが前提になっているのです。

借地権の存続期間にはルールが定められています。
• 存続期間を定めなかった場合「30年」。
• どういうタイプの建物の所有を目的とする借地権であっても「一律30年」。
• 建物が滅失したとしても存続期間が満了するまでは、借地権はなくならない。

借地借家法では、主に3つの更新があります。

■ 合意更新

貸主と借主がお互いに「更新しよう」と同意すれば、契約が延長されます。これが最もスムーズな方法です。

・第1回目の更新の場合には→更新の日から20年

・第2回目の以降の更新の場合には→更新の日から10年

上記2点とも、当事者がもっと長い期間を定めた場合は別です。

■ 請求更新、いすわり更新

借主から「更新したい」と申し出た場合、貸主がこれを拒むには「正当事由に基づいて遅滞なく異議を述べること」が必要になります。
この「正当事由」があるかどうかで争われることがよくあります。

■ 建て替え更新

建物が古くなったので、建て替えて契約更新したいというケース。

借地権の存続期間満了前に借地権者が借地権設定者の承諾を得て残存期間を超えて存続するような建物を再築すると

・承諾日

・再築日

のどちらか早い方から20年間存続することとなる。

ちなみに、借地権者が借地権設定者に建物再築の通知をし、借地権設定者が2カ月以内に異議を述べないと承諾したものとみなされます。

もし借地権を更新したあとに、建物が火事や災害で滅失（完全に失われる）したらどうなるのでしょうか？

この場合、借地権は消滅しないのです。建物もないのに地代を払い続けるのはかなわないので、借地権者からの一方的な申し入れで、借地権を消滅させることができるのです。

この申し入れができるのは、「更新後」に建物が滅失した場合に限られます。

今回は、試験によく出る6つのポイントをまとめてみました。

普段の生活ではあまり意識しない法律も、こうして学ぶと「なるほど！」がたくさんありますね。
とくに借主を守る仕組みや、契約更新・終了のルールは、不動産に関わるうえでとても大切な基礎知識です。

次回も「借地借家法」の続きをまとめてみたいと思います♪
最後まで読んでくださってありがとうございました！