こんにちは！宅建合格を目指しているアナです。
今回は、前回に続き「借地借家法」に関する内容を書いていこうと思います。
借地借家法は、土地や建物の貸し借りに関わる大事な法律で、出題率も高めです！
今日は試験に出やすい5つのポイントをまとめていきます。
地代の変更で揉めた場合の支払いについて
まずは「地代の変更」でよくあるトラブルから。
物価が上がったり、周辺の相場が変わったりすると、地主さん（借地権設定者）は「地代上げたい」と言ってくることがあります。逆に、借主側が「高すぎるから下げてほしい」と主張することも。
このように意見が合わないときは、最終的に裁判所が決めることになります（裁判所による「相当額の決定」）。
でもその間、借主はどうすればいいの？というと…
とりあえず今まで通りの地代を支払っておけばOKなんです！
重要なのは、争っているからといって支払いを止めてしまうと、「地代滞納」と見なされて不利になる可能性があること。試験では「従前の金額を支払えば債務不履行にはならない」がポイントです。
借地権の譲渡・転貸について
借りている土地を他人に譲ったり、また貸し（転貸）する場合はどうなるでしょうか？
原則として、借地権の譲渡や転貸には、借地権設定者（地主）の承諾が必要です。
無断で譲渡や転貸をしてしまうと、地主は契約解除できる可能性が出てきます。
ただし、裁判所に「正当な理由があるから譲渡・転貸を認めてほしい」と申し立てて、許可を得られればOK。地主の承諾が絶対ではないんですね。
ここもよく出題される部分です。
✔ 無断で譲った → 原則NG
✔ 裁判所がOKした → 有効
この流れを覚えておきましょう！
建物買取請求権について
地主が譲渡・転貸を承諾しない場合、借主から建物を譲り受けた人（Aとします）には、建物を地主に買い取ってもらうよう請求できる権利があるんです！これを「建物買取請求権」といいます。
以下、3点がポイントです。
✔ Aが地主に請求できる金額は、建物の時価だけです。借地権の価額を加算することはできません。
✔ 地主が建物の時価を支払うまで、Aは建物の引渡しを拒めます。
✔ 拒んでいる間もAは土地を使用しているので、地主に地代相当額を返還しなければなりません。
建物の増改築を借地権設定者が承諾しない場合
借地上の建物をリフォームしたい、増築したい！でも地主が「ダメ」と言ったらどうなるの？というケースです。
実は、借地契約に「増改築はダメ」と書いてあった場合でも、借主から裁判所に申し立てれば、裁判所の判断で増改築を認めてもらえる可能性があります。
✔ 地主の承諾がなくてもOKになることがある
✔ でも、勝手にやるのはNG！
この「裁判所の許可」がキーワードなので、覚えておきましょう。
自己借地権の要件は何か？
最後にちょっとマニアックだけど大事な「自己借地権」について。
これは、土地の所有者と建物の所有者が同一人物である場合に、形式的に借地権を設定することをいいます。
例えば、マンションなどを建設し自己が所有することになる占有部分以外を分譲する場合、土地は占有部分の各所有者と共有することになります。
しかし、地主が敷地すべてを自己所有したい場合、敷地利用権を所有権ではなく、借地権にすれば土地の所有者は土地のすべてを所有したままでいられるのです。
自己所有の敷地に、自分の借地権を持つという考え方です。
これは地主が他人と一緒に借地権者となる場合に限られるので、しっかり覚えておきましょう！
おわりに
今回は「借地借家法」の中から、特によく出る5つのポイントをピックアップしてまとめてみました。
実際の不動産取引や賃貸契約でも出てくる内容なので、知っていると安心ですね♪
宅建試験では、言葉の定義や「どっちが承諾必要？」など細かいところまで問われるので、今日のまとめが少しでも役立てばうれしいです！
次回も「借地借家法」のうち、まだ解説できていない部分をまとめていきたいと思います。
ぜひまた見にきてくださいね♪
