こんにちは、専業主婦で宅建試験に挑戦中のアナです！
今回は「不動産登記法」についてです。
家族が安心して住める家や、相続した土地など、私たちの暮らしに密接に関わる不動産。
その大切な不動産の「身分証明書」にあたるのが不動産登記なんです。
ふだん登記について触れることはないので、いざというとき書いてある内容や見方が分からず専門家に任せることしかできないな・・・と感じる方も多いのではないでしょうか。
でも私自身、勉強してみると、登記の仕組みを知ることで不動産に関する安心感がぐっと増すことがわかりました。今回は、その不動産登記法について、宅建試験に役立つポイントを中心にお伝えします！
登記記録とはどういうものか
まず「登記記録」とは、不動産の情報を記録する法的なデータベースのことです。この記録には以下の3つの区分があります。
- 表題部: 不動産の物理的な情報（所在地、面積、構造など）が記載されます。
- 権利部（甲区）: 所有者に関する情報が記載されます。
- 権利部（乙区）: 抵当権や地上権など、所有権以外の権利が記載されます。
これらの情報が正確に記録されることで、不動産の取引や権利の保護が可能になります。いわば、家や土地の「履歴書」みたいなものです。
💫表題部のポイント
・建物の床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積。「中心線」であることがポイントです。
💫権利部のポイント
配偶者居住権は乙区に登記されます。
💫登録義務について
・新築や滅失の際は、1カ月以内に申請。
・権利登記のうち相続の登記は3年以内に申請。
・相続の登記以外の権利登記は申請義務なし
登記手続きのポイント
不動産登記を行う際には、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。
💫日本の登記制度では、原則として不動産の所有者や権利者が自ら登記を申請する必要があります。
しかし、表示登記は公的なものなので登記官が職権でやることもできます。
権利登記なのに職権でOKなものや、表示登記なのに職権でできないものなどありますので注意しましょう！
💫申請は当事者双方が共同してやらなければなりませんが、例外として下記は単独申請OKです。
・所有権保存登記
・仮登記
・登記名義人の住所氏名変更の登記
・相続による権利移転登記
・表示登記
・判決による登記
ちなみに、登記の申請は口頭はNGです。書面（磁気ディスクOK）を登記所に提出or郵送提出となります。
登記識別情報
登記識別情報は、登記が完了した際に法務局から交付される重要な情報です。これは以前の「権利証」に代わるもので、12桁の英数字からなるコードとして提供されます。この情報は、不動産の所有権を他人に譲渡する際などに必要です。
「登記識別情報は家の鍵のようなもの」と考えると分かりやすいです。紛失や漏洩を防ぎ、大切に管理しましょう。
第三者の許可・承諾が必要なケース
不動産の登記には、場合によっては第三者の許可や承諾が必要です。例えば次のようなケースがあります。
• 売買を原因とする農地の所有権移転登記→農業委員会・知事等の許可が必要
・時効取得を原因とする農地の所有権移転登記→農業委員会・知事等の許可不要（時効は農地法に優先する）
・登記上利害関係を有する抵当権者がいる土地の所有権の登記を抹消→抵当権者の承諾が必要
・抵当権設定登記のある土地の分筆の登記→抵当権者の承諾は不要（抵当権者に不利益はない）
こうした手続きでは、権利関係が複雑になりやすいため、事前に確認をしっかり行うことが重要です。
仮登記
仮登記とは、権利関係が未確定の段階で行う暫定的な登記です。本登記が完了するまでの間、権利を保全する役割を果たします。
例えば、不動産の売買契約を結んだけれど、代金の支払いがまだ完了していない場合などに仮登記が利用されます。これにより、第三者による横取り（いわゆる二重譲渡）を防ぐことができます。
仮登記には効力が限定されるため、本登記への移行をスムーズに行うことが大切です。
まとめ
不動産登記法を学ぶと、家族や自分自身の不動産を守るための重要な知識が身につきます。
登記記録や仮登記、登記識別情報など、少し専門的な内容もありますが、実生活に関わるテーマなので勉強のモチベーションが高まりますよね！
宅建試験の勉強を通じて、知識を深めるとともに、実生活にも役立てていきましょう。一緒に頑張りましょうね！
