こんにちは、宅建合格を目指しているアナです！
今回は借地借家法の「借家」にスポットを当ててまとめてみました。
賃貸物件に住んでいる方にとっても、身近で実生活に直結する内容ですし、宅建試験でもよく出るポイントばかり！
今回は特に重要な5つのテーマを整理していきます。さっそく見ていきましょう！
建物賃借権の存続期間について
まずは契約期間について。建物賃借権（借家）の契約期間にはルールがあります。
もし契約書に「期間の定め」がある場合でも、その期間が1年未満だと、法律上は“期間の定めがない契約”とみなされてしまいます。
なので、最低でも1年以上でないと「定めのある契約」として認められません。
また、借地借家法は建物については賃貸借の場合だけ適用されます。タダ借り（使用貸借）には適用されません。
建物賃貸借である限り、居住用の建物に限らず、営業用の建物であっても借地借家法は適用されます。
建物賃貸借の更新と終了
借家契約には「更新」のパターンがいくつかあります。
■ 期間の定めがある場合
期間満了後、貸主が「正当事由（立ち退きの正当な理由）」を持っていないと、契約は当然に更新されます（法定更新）。 更新後の賃貸借は、特約がない限り「期間の定めがない賃貸借」となります。
例外として、期間満了の「1年前から6カ月前までの間に」更新拒絶通知をすれば更新を阻止できます。
■ 期間の定めがない場合
こちらは借主・貸主のいずれかが解約の申し入れをして、建物賃貸借は終了します。
・賃貸人からの解約申し入れには解約申し入れ後6カ月を経過すると終了
・賃借人からの解約申し入れには解約申し入れ後3カ月を経過すると終了
一方的にすぐ終わるわけじゃないのがポイントですね。
■ いすわり更新（法定更新）
契約期間が満了したのに、借主が引き続き住み続けて、貸主もそれを許していた場合。
これを「法定更新」といい、黙ってても契約は更新されたとみなされるんです。
このあたり、実生活でもトラブルになりやすいところなので要チェックです！
借賃でモメたら・・・
「家賃を上げたい」「下げてほしい」…そうした揉めごとも、借家ではよくある話です。
建物の借賃の増減について話がまとまらない場合には
裁判で決着がつくまで、賃借人は「相当と認める額の借賃」を支払えばよいとされています。
裁判で増額・減額が認められた場合には今までの額との差額に、年1割の利息を付けて精算しなくてはなりません。
借地と借家の違い
「借地」と「借家」って、似てるようで法律的には大きな違いがあります！
• 借地権は「建物を建てるために土地を借りる権利」
• 借家権は「すでに建ってる建物を借りて住む権利」
この2つ、譲渡・転貸の取り扱いにも違いがあります。
借地権
→ 譲渡や転貸には地主の承諾が原則必要！
無断でやると解除されることもあるけど、裁判所の許可で認められることもあります。
借家権
→ 同じく原則として、無断譲渡・転貸はNG！
裁判所に泣きついても賃貸人の承諾に代わる許可をもらうことはできません。
どちらも「無断で勝手に人に貸すのはダメ」というのは共通ですね。
愛人の賃借権承継・造作買取請求権
ちょっとインパクト強めなこの話題、「愛人は賃借権を承継できるの？」という過去問にも出たテーマです！
答えは、居住用建物に限り、相続人がいない場合には賃借権を承継することができます。
ただ、借賃を支払う義務も引き継ぐということなので、それができなければ賃借人の死亡を知ってから1カ月以内に出ていくことになっています。
一方、造作買取請求権とは、借主が部屋に設置したエアコンや棚など、取り外すと損傷しそうな設備（＝造作）を、貸主に買い取ってもらえる権利のこと。
これが認められるのは、契約が終了する時点で借主に買取請求できる契約内容がある場合など。
また、本条に反して、「造作は買い取らない」と特約することも有効です。
試験でもたびたび問われるので、「造作買取＝借主の権利としてアリ」と押さえておきましょう！
おわりに
今回は「借地借家法」の中でも「借家」に関するポイントをまとめてみました！
建物を借りるというのは、多くの人の暮らしに直結する内容。宅建試験でも頻出なので、しっかり理解しておくと安心です。
次回は「宅建業法」に入っていきたいと思います！またぜひ読みにきてくださいね♡
